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昆明貴陽房價飛漲 開發商巧立名目加價賣房
自2016年下半年，雲南昆明的房價就開始上漲行情，截至目前環比已經持續上漲瞭兩年。五一節前, 住建部就房地產市場調控問題約談瞭昆明市政府的相關負責同志。眼下，昆明的房價達到瞭怎樣的水平，這個城市的房價連續上漲的原因又是什麼呢？
外地人蜂擁昆明買房 日光盤頻現
2018年6月2日早上九點，《經濟半小時》記者來到瞭位於昆明巫傢壩片區的一個新樓盤發售現場，此時售樓處內外，人頭攢動，擠滿瞭買房的客戶。當天上午10點，開發商將推出該項目1期的2棟樓盤，共計327套房源。一位來自湖南的購房者正打算購買一套89平米的房子用於投資。
湖南購房者： 基本差不多一萬四五每平米，去年還便宜點，去年八千九千多每平米。
這個即將發售的樓盤2017年年底首次開盤價格為11000元/平米，如今僅半年多時間預售均價已經漲到14000元/平米，但是依然難以阻擋購房者的熱情。
在售樓現場，記者發現，這裡選房的方式很特別，既不排號、也不搖號，而是通過網上選房，上午10點 網絡搶房大戰 正式開始，僅幾秒鐘時間，二百多套優質房源被瞬間秒殺。接下來的半個小時之內，剩下的100多套房子也基本售罄，現場327套房源被認購瞭309套，賣出瞭將近95%。
銷售顧問介紹說，搶購小戶型客戶已經接近10:1的靜電處理機費用比例，能搶到小戶型的購房者就如同中獎一般。一位來自四川的客戶不僅自己搶到瞭一套房子，還委托朋友幫傢人搶到瞭一套頂樓的房子，他堅信未來房價還會上漲。
記者從售樓處瞭解到，這些購房者中，外地投資者占到80%,昆明本地人隻占到瞭20%，其中不少是原先一直處在觀望狀態的昆明人，他們沒想到房價上漲速度這麼快。
均價14000元/平米，對於月平均收入4、5千元的昆明年輕人來說確實很難接受。在昆明，記者聽到最常說的一句話是 搶到就是賺到 ，在這樣理念的推動下，昆明近二年房地產市場呈現出量價齊升的局面。
昆明購房者：當時9千多每平米都覺著挺貴的， 昆明會這麼高 ，結果太誇張瞭， 翻瞭一整倍。
房價在持續上漲，購房的熱情卻絲毫未減。5月26日，昆明一個樓盤開盤銷售的現場， 114套房源開盤10秒鐘全部被秒殺。記者走訪多傢樓盤發現，不僅是公寓銷售十分火爆，別墅、洋房同樣也是一房難求。
一個位於滇池環湖路邊的項目主打別墅、洋房。售樓處的銷售人員介紹說，板式洋房一套最低售價在400多萬元，獨棟別墅的售價在1千萬至4千萬之間。這個月初剛剛推出的復式洋房也是瞬間秒殺，全部賣光。
為瞭進一步瞭解這個項目的整體情況，記者在銷售人員的帶領下進入瞭這個項目1期建成的區域。房產銷售人員告訴記者，這個樓盤大部分的房總價在7、8百萬左右。
銷售人員介紹說，如今在昆明很難找到低於1萬元/平米以下的商品房瞭。根據戴德梁行房產數據咨詢公司資料顯示，昆明2016年之前房價走勢一直較為平穩，價格基本維持在7500元/平米左右，2017年昆明樓市突然發力價格迅猛攀升。根據國傢統計局七十個大中城市數據顯示，2017年底，昆明新建商品房價環比漲幅幅度也是最大的，領漲全國。
今年以來，昆明新房同比漲幅依舊維持在全國前列。
為瞭維護房地產市場穩定，2018年3月1日，昆明市政府辦公廳發佈《關於進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，通知共10條內容，業內稱之為 昆十條 。規定昆明主城二環以內區域以及南市區實施3年限售政策。並對住房公積金貸款最高額度由 單職工繳存傢庭40萬元，雙職工繳存傢庭80萬元 下調為 單職工繳存傢庭30萬元，雙職工繳存傢庭50萬元 。設置住房公積金個人住房貸款輪後期，輪後期為2年。即使用公積金貸款一筆公積金貸款還清後，兩年不再受理公積金貸款申請。
但昆明房價上漲的腳步卻並未停止。
2018年6月7日，記者來到瞭昆明房價漲幅最大的呈貢區，在一個售樓處，記者看到，雖說是工作日，但這裡仍然擠滿瞭前來咨詢認籌的客戶。
呈貢區是昆明的新城，大約十年前起開始規劃發展，呈貢新城距離昆明主城區超過20公裡，起初由於交通不便，所以很少有人選擇在呈貢買房，即使一些單位，大學的團購房，入住率也很低，當時普遍房價3000元/平米左右。
房產中介人員 ：那個時候還沒人願意要，那個時候呈貢區人傢都說 鬼城 ，沒有人，人太少瞭。
2016年底，高鐵入滇，分別開通瞭到北京，上海，廣州三個方向的高速鐵路，而高鐵站則位於呈貢白龍潭片區，自從高鐵通車之後，呈貢的房價走上瞭快車道，瘋漲起來。短短半年不到的時間裡，呈貢部分優質地段的樓盤就漲瞭百分之五十。通過走訪房產中介公司，記者發現呈貢區二手房出售房源寥寥無幾，由於對未來價格走勢看漲，許多房東惜售心理嚴重。
那麼到底是什麼原因令昆明這輪房價能夠快速持靜電除油煙機保養費用續上漲呢？多年從事房地產研究的雲南財經大學不動產投融資研究中心主任周大研介紹說，首先這輪昆明房價上漲是一次對前期較低房價的補漲。
隨著人們生活水平不斷提高，旅居需求大大提升，昆明 四季如春 的氣候，吸引越來越多人常住，昆明成瞭旅居、養老的新寵。尤其是政策因素，更是引發瞭此次價格的大幅上漲。2016年以來，全國930新政，各地頻繁出臺史上最嚴苛的房地產調控新政，限購限貸、認房認貸、打擊黑中介、打擊假離婚等等, 部分熱錢開始流向政策較為寬松的雲南，迅速推動瞭昆明、大理、西雙版納等這些城市的房價
此外大房企湧入昆明，地價被大幅度推高，一些地塊的地價已經接近周邊在售房價，老百姓形象比喻為 面包與面粉同價 。高地價又進一步助推瞭房價的上漲，地價與房價陷入互推互漲。
為瞭能夠平抑過快上漲的房價，昆明相關政府部門正在采取措施，城市的土地供應目前在不斷增加。6?a href="http://static.8e.com.tw/index3.html">靜電機價格?日，昆明市住房和城鄉建設局發佈《2018年5月份商品房預售許可證公示》，總面積比4月份環比增長瞭近一倍，也比去年同期增長瞭55%。多管齊下，我們希望昆明的房價能平穩健康的發展。
貴陽房價一年上漲30% 開發商巧立名目推高房價
和昆明類似，今年五月，另一個被住建部約談的西南片區城市還有貴陽。長期以來，貴陽市的房價比較平穩，但是最近一段時間卻突然飛速上漲，漲幅讓人吃驚。
融創九樾府是貴陽觀山湖區的一個樓盤，臨近貴陽國際會展中心和國際金融城。售樓人員告訴記者，這個樓盤今年 3月份開盤的時候，價格是14000元/平米，到瞭今年5月份，精裝房的均價已經漲到瞭15000元/平米。而洋房的房價則在20000元/平米左右。
萬科翡翠天驕售樓處位於貴陽觀山湖區CBD核心區，周邊配套成熟，而且緊鄰觀山湖公園，但是項目地塊還沒有動工跡象，因為沒有政府的預售許可證，具體開盤時間，銷售人員也不確定。均價目前在每平米17000元左右。
記者隨後走訪瞭觀山湖區的萬科理想城、中鐵閱山公館、恒大新世界等樓盤，高層的精裝房大都在每平米13000元以上。
其實不僅僅是貴陽觀山湖區的房子價格上漲幅度大，相鄰的雲巖區、白雲區的房子價格也有很大的漲幅，在雲巖區的中央國際樓盤，記者碰到瞭一個發房產廣告的大姐， 2017年3月8號，她曾經在中央國際兼職發小廣告，她說當時這個樓盤的均價隻有四五千元/平米，現在每平米已經超過9000元。而距離不遠的另一個樓盤，中鐵逸都國際，開發商2009年就拿瞭地，這幾年房價從三四千元漲到現在的一萬多。
在白雲區靠近觀山湖區的地方，優品道現代城這個樓盤2017年1月份這裡的高層毛坯房均價還隻有4100元左右，到瞭今年4月份，均價已經上漲到8000元。
隨著貴陽房價的上漲，一些外地投資客也逐漸多起來。貴陽市的房地產政策是認貸不認房，首次貸款都按照首套房認定，首付隻需兩成，第二套房首付比例提高到三成，相比國內其它城市，首付比例要低很多，而且如果是全款的話，買幾套都可以，不受任何限制。
貴陽恒大新世界銷售人員：我們新世界的業主，第一期的外地的沒有本地的多，本地的占60%，但是二期的外地的占60%，本地的占40%。現在三期四期外地的更多瞭。
為瞭調控樓市，遏制房價上漲。今年5月11 日，貴陽市人民政府辦公廳下發瞭《市人民政府辦公廳關於切實做好促進房地產市場健康穩定發展有關工作的通知》。通知中要求，對未取得預售許可證的商品住房項目，房地產開發企業不得進行預售，不得以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。但是記者在調查中發現，仍然有樓盤變相收取定金。
貴陽某樓盤銷售人員：認籌的話就是你交兩萬元認籌金之後，我們開盤的時候你有優先選房的一個。開盤的時候你確定要買的話，兩萬塊錢直接轉成定金，就是定房的定金，然後它是算房款。
不僅如此，通知要求嚴格執行商品房銷售明碼標價、一房一價制度，住宅樓盤表一房一價由房地產開發企業自行申報，每套住宅的銷售價格應與申報價格一致，企業不得擅自調整住宅的預售許可申報價格。但是開發企業卻采取瞭變通措施。
貴陽某樓盤銷售人員：裝修是一部分，毛坯房是一部分，分兩個步驟來。房價比如說是170萬，打比方，房價是170萬，然後另外的20萬的裝修款，那就是190萬。那20萬要一次性付。
銷售人員告訴記者，把裝修費用單獨列出來是開發商的通常做法。
貴陽某樓盤銷售人員：首付正常的是30%，但是裝修那部分是要拆開來一次性付。不拆開備不瞭案。因為政府限價，限價一萬二，那個三千多就算在首付裡。現在貴陽的樓盤都是這樣，因為政府限價，裝修要拆分。
通知中要求，嚴格執行個人住房貸款最低首付比要求、首付資金真實性檢查、償債能力審查等要求，嚴厲打擊 首付貸 、 假按揭 等行為。但是記者在調查中，個別開發商仍然存在首付貸的行為，首付貸是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供資金拆借。
貴陽某樓盤銷售人員：我們手續裡面有一筆錢，大概10多萬的樣子，可以做其它金融貸款。利率是12%，相當於是一年一萬多利息，最高可貸3年、20萬。
貴陽樓市一片火熱，開發商也想出種種辦法，規避政策，漲價銷售。國傢統計局數據顯示，貴陽房價持續上漲，今年前5個月，新房同比上漲幅度都在10%左右，漲幅始終位居全國前列。2017年3月貴陽市商品房價格是5705元/平米，2018年3月的平均價格是7691元/平米，漲幅超過30%。
貴州財經大學房地產研究院院長武廷方：就前5年全中國房價漲得比較快的時候，貴陽市是基本上不漲的。它跟全國相比形成瞭一個價格的窪地。
武廷方認為，貴陽房價上漲跟貴州這幾年的經濟增長也有很大關系。2017年，貴州省地區生產總值增長10.2%，增長速度連續7年居全國前3位，2018年第一季度，貴州省增長10.01%，繼續保持兩位數的增長率。
武廷方：他有一少部分作為投資性也是可以理解的。因為一個市場，如果你老是存在價格的窪地的話，那個資本它會自動地往這個地方流向。
【半小時觀察】堅持房地產調控目標不動搖
相對於 北上廣深 ，昆明、貴陽等地的房價長期波瀾不驚，甚至被稱為 價格窪地 。然而，近年來這兩座城市的房價上漲卻引人矚目。究其原因，首先得益於這兩座城市的經濟增長、城市公共服務的完善，另一方面，在 北上廣深 嚴格限購的背景下，相對寬松的購房準入條件、相對較低的房價，讓許多購房者蜂擁而至。這一現象不止昆明、貴陽，在一些類似城市也已出現。這一現象引起瞭有關部門的重視。住建部負責人於5月9日就房地產市場調控問題約談成都、太原兩市政府負責同志。 五一 前，住建部還約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市。
今年 兩會 期間，住建部部長王蒙徽表示，今年將堅持調控目標不動搖，力度不放松，保持政策的連續性、穩定性，進一步夯實地方政府主體責任。對於房地產，我們需要牢記的還是那句話： 房子是用來住的，不是用來炒的 。
房價若跌30%，開發商就都得死瞭？
本文系融360專欄作者齊俊傑原創作品，僅代表作者個人觀點，不代表融360官方立場，轉載請聯系作者授權。 這年頭不想關註房地產都不行，幾乎每天都有樓市的調控政策和消息出臺，昨天，建...
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